发布日期 2020-10-29

万科到底隐藏多少利润?

原标题:万科到底隐藏多少利润?

一、合同负债

在财务报表中,这个科目叫"合同负债"。在半年报中搜索"合同负债",可以在46页看到"合并资产负债表"中此项共计6150.7亿元。

这是什么意思呢?房地产因为其特殊性,地产开发商一般都是在拿到预售许可证后,就开始了新房销售,此时购房人只交了房产的首付,剩余部分在房产结售时,有购房人办理贷款,再有银行将钱转给房地产开发商。而只交了首付还没有结售房产的剩余价格就是报表中"合同负债"。

从这里我们可以看出,虽然此项划为负债一类,但此部分已经注定是房地产开发商的业绩,会在未来兑现。

我们看万科中报132页,在总合同负债6150亿中,有2097亿的账龄超过了一年,只占了34%,剩下的66%部分账龄没有超过一年,也就是说万科一般会在1至2年内,将合同负债彻底转换为利润。

那这6150亿的合同负债对应多少净利润呢?按照万科中报12%的净利润率粗略估算就是738亿,也就是说万科未来1至2年哪怕一座房子没有卖出去,一点利润也没有产生,但万科未来至少已经锁定了这738亿的利润。而随着万科房产的销售,"合同负债"这个隐藏的利润蓄水池还在越蓄越多。

二、在建以规划项目

我们再来看看万科现在的在建工程,打开万科中报第10页,可以看到万科在建项目和规划中项目的总建筑面积为15720万平方米,其中在建的权益建筑面积为6595万平方米,规划中项目权益总面积为4696万平方米,参与的旧城改造权益建筑面积为582万平方米,合计权益总面积为11873万平方米。

我们先简单的讨论下未来房地产的价格到底会不会下降,三四线城市真是不好说,但是人口净流入的一二线城市肯定不会下降,而且还会稳步上涨,不然我国也不会三番五次的设法阻止房价暴涨。

首先一点是人们对居住环境永远的追求,从刚毕业的单身公寓,再到结婚生子后的三房,再到升职加薪对房产地理位置,布局,物业等等的追求,再到走上人生巅峰对别墅的的追求,大部分人的一生都不过是对吃喝住行的不断追求和不断改善。

其次,虽然我国城市化率不低了,但是扣除那些在城市工作而没有住房的人口之后,城市化率还有那么高吗?而且相比于日本,韩国和美国等发达国家的都市化率,也就是大都市的人口密度,我国还有很长的路要走。

最后,一二线城市聚集着我国更好的教育、医疗等等资源,如果有机会,大部分人还是更愿意居住在一二线城市,所以这些城市人口一直都是净流入。

上面三点,我只是简单的带了一笔,但是这个逻辑肯定是没有问题的,这就注定了一二线的城市房地产价格长期来看,根本不可能下跌。而万科的房地产项目大部分集中在一二线城市,所以万科的房地产价格基本稳定。

而在建项目以及规划项目,一般3至5年就会变成业绩收入回流到公司,我们忽略房价的上涨,还是引用中报中房地产销售的平均价格,计算下未来万科的销售收入。

也就是前面说的在建及规划权益总建筑面积11873万平方米*12285.7元/平方米,预计未来3-5年万科的房地产销售的营业收入就是14587亿,净利润大概为1750亿。

结论:

这就是我认为的万科隐藏利润,一个是738亿,一个是1比特币是什么750亿,共计2488亿。为什么说是隐藏的,因为直接在合并利润表中直接看不到,也并不是未来估计的房地产开发或者销售增长多少,也不是万科物业未来增长多少,分拆上市后市值多少等等的YY,而是实打实万科已经锁定了的利润

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